Infelizmente, nos deparamos diariamente com inúmeros imóveis urbanos abandonados, sejam terrenos, casas ou prédios sem receber qualquer tipo de manutenção por parte de seus proprietários.

Na maioria dos casos os motivos são por mero descuido, desleixo, abandono ou ainda por conflito entre herdeiros, compradores, etc.

O fato é que esses bens não cumprem a sua função social, resultando esse abandono em problemas estéticos, sanitários e de segurança. Um imóvel abandonado serve de abrigo para marginais, consumo de drogas e disseminação de doenças, sem falar no acúmulo de lixo, mato, dentre vários outros problemas.

Contudo, existem leis especificas que tratam acerca do abandono de imóveis urbanos, do direito de vizinhança, bem como da responsabilidade dos municípios.

Age de forma ilegal o proprietário de imóvel que não cuida do seu imóvel, contrariando o que disciplina a Constituição Federal, que protege o direito de propriedade, porém exige que seja exercido esse direito com responsabilidade, para que esse imóvel venha a ter uma destinação útil, que beneficie os interesses sociais, seja para fins de moradia ou para uma atividade empresarial.

“Art.5º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à propriedade, nos termos seguintes:

XXII – é garantido o direito de propriedade;

XXIII- a propriedade atenderá a função social;”

Desse modo, quando a propriedade coloca em risco os vizinhos, estes podem propor contra o proprietário um processo judicial, em que poderá o Juiz aplicar multa diária ao dono para que ele tome as devidas providências, com o objetivo de sanar o uso nocivo do imóvel.

O Código Civil, proíbe o uso anormal do imóvel:

Art. 1.277. O proprietário ou o possuidor de um prédio tem o direito de fazer cessar as interferências prejudiciais à segurança, ao sossego e à saúde dos que o habitam, provocadas pela utilização de propriedade vizinha.

Parágrafo único. Proíbem-se as interferências considerando-se a natureza da utilização, a localização do prédio, atendidas as normas que distribuem as edificações em zonas, e os limites ordinários de tolerância dos moradores da vizinhança.

Ademais ao tratar da política urbana, o artigo 182, §2º da Constituição Federal, definiu a função social como pressuposto/requisito do direito à cidade e do cumprimento das funções sociais desta.

Não diferente é o Estatuto da cidade (Lei 10.257/2001), ao regulamentar os artigos 182 e 183 da Constituição Federal:

Art. 1^o Na execução da política urbana, de que tratam os arts. 182 e 183 da Constituição Federal, será aplicado o previsto nesta Lei.

Parágrafo único. Para todos os efeitos, esta Lei, denominada Estatuto da Cidade, estabelece normas de ordem pública e interesse social que regulam o uso da propriedade urbana em prol do bem coletivo, da segurança e do bem-estar dos cidadãos, bem como do equilíbrio ambiental.

O Código Civil ao tratar sobre o instituto da arrecadação de bens, que consiste na perda da propriedade imobiliária em razão do abandono, estabeleceu que:

Art. 1.276. O imóvel urbano que o proprietário abandonar, com a intenção de não mais o conservar em seu patrimônio, e que se não encontrar na posse de outrem, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade do Município ou à do Distrito Federal, se se achar nas respectivas circunscrições.

§ 1 ^o O imóvel situado na zona rural, abandonado nas mesmas circunstâncias, poderá ser arrecadado, como bem vago, e passar, três anos depois, à propriedade da União, onde quer que ele se localize.

§ 2 ^o Presumir-se-á de modo absoluto a intenção a que se refere este artigo, quando, cessados os atos de posse, deixar o proprietário de satisfazer os ônus fiscais.

Acerca do tema, dispõe ainda a Lei 13.465/2017 – (Lei da Regularização Fundiária Rural e Urbana):

Art. 64. Os imóveis urbanos privados abandonados cujos proprietários não possuam a intenção de conservá-los em seu patrimônio ficam sujeitos à arrecadação pelo Município ou pelo Distrito Federal na condição de bem vago.

Em resumo, o proprietário de um imóvel abandonado corre o risco de perdê-lo via processo administrativo ou que ele seja objeto de invasão.

Desse modo ao se deparar com um imóvel abandonado qualquer pessoa, seja ela física ou jurídica, o Ministério Público (que é responsável, pela defesa da ordem jurídica e dos interesses da sociedade, bem como pelo fiel cumprimento das leis) ou até a própria prefeitura, poderá provocar a abertura de um procedimento administrativo, para constatação do estado de abandono do imóvel urbano e os prejuízos causados à vizinhança. Após a abertura desse procedimento, sendo o referido imóvel mantido em situação de abandono, será expedido auto de arrecadação pelo Município.

Constatado o efetivo abandono de imóvel urbano, não caberá aos Municípios decidirem se procede ou não a arrecadação de bens e se assim o fizerem, seus gestores estariam sendo omissos, podendo ser responsabilizados e responderem por ação de improbidade administrativa.

Na verdade, por se tratar de um direito fundamental, não é possível que os Municípios renunciem ao cumprimento das funções sociais da cidade.

Desse modo, os Munícipios devem possuir políticas públicas de ordenação dos espaços urbanos, condicionando, delimitando bem como fiscalizando o efetivo exercício do direito de usar, gozar e dispor dos imóveis, seja pelo próprio poder público ou pelos proprietários particulares.

Portanto se você possui um imóvel em situação de abandono, está correndo sério risco de ser processado por seus vizinhos ou de até perdê-lo.

Lado outro, se você possui imóvel vizinho em situação de abandono, denuncie!