ENTENDA COMO FUNCIONA A EXECUÇÃO EXTRAJUDICIAL DE IMÓVEL ALIENADO FIDUCIARIAMENTE.
O que muitos ainda não sabem, é que a execução do contrato de financiamento imobiliário pode ser feita de forma extrajudicial, ou seja, sem a necessidade de ajuizamento de uma ação judicial.
A seguir, explicarei como funciona na prática o procedimento de execução extrajudicial de imóvel alienado fiduciariamente:
O procedimento de intimação na execução extrajudicial de bem imóvel alienado fiduciariamente é regido principalmente pela Lei nº 9.514/1997, que dispõe sobre o Sistema de Financiamento Imobiliário e institui a alienação fiduciária de coisa imóvel como garantia.
INADIMPLEMENTO DO DEVEDOR FIDUCIANTE
A execução extrajudicial de bem imóvel alienado fiduciariamente ocorre quando o comprador/devedor (fiduciante) não cumpre com suas obrigações contratuais, como o não pagamento das prestações do financiamento. O contrato define o prazo de carência e, na maioria dos casos esse prazo se inicia após 60 dias da data de vencimento do primeiro encargo (parcela) vencido e não pago. Nesse caso, o credor fiduciário (normalmente uma instituição financeira) tem o direito de iniciar o procedimento de execução extrajudicial.
NOTIFICAÇÃO
A Lei nº 9.514/1997 exige que o devedor fiduciante seja notificado pessoalmente, podendo ocorrer pelo oficial de Registro de Imóveis, bem como pelo oficial de Registro de Títulos e Documentos da cidade/comarca em que está localizado o imóvel ou ainda, por meio dos correios com aviso de recebimento ou outro meio de comprovação do recebimento da notificação. Essa notificação deve informar o inadimplemento, conceder um prazo mínimo de 15 dias para que o devedor regularize sua situação e indicar o valor em atraso.
CONSOLIDAÇÃO DA PROPRIEDADE
Caso o devedor não pague a divida dentro do prazo concedido, o procedimento de execução extrajudicial avança com a consolidação da propriedade do imóvel em nome do credor fiduciário. A consolidação é o ato que transfere a propriedade do imóvel ao credor fiduciário (instituição financeira), que passa a ser o novo proprietário.
LEILÃO
Após a consolidação da propriedade, o credor fiduciário deve proceder à venda do imóvel por meio de leilão público. A Lei nº 9.514/1997 prevê que o leilão deve ser realizado em praça pública, preferencialmente por meio de leiloeiro público oficial. O edital de leilão deve ser amplamente divulgado, e qualquer pessoa pode participar, inclusive o devedor.
PAGAMENTO DA DÍVIDA
O valor obtido com a venda no leilão é utilizado para quitar a dívida do devedor, incluindo o principal, juros, encargos e despesas relacionadas ao procedimento de execução extrajudicial. Caso o valor obtido no leilão seja superior à dívida, o excedente deve ser devolvido ao devedor.
REGISTRO DA TRANSFERÊNCIA DE PROPRIEDADE
Após o leilão, caso o imóvel seja arrematado por terceiros, é necessário efetuar o registro da transferência da propriedade no Cartório de Registro de Imóveis, tornando o novo arrematante o proprietário legal do imóvel.
É importante ressaltar que a legislação estabelece procedimentos detalhados para garantir a transparência e a proteção dos direitos de todas as partes envolvidas na execução extrajudicial de bem imóvel alienado fiduciariamente. Além disso, a Lei nº 9.514/1997 prevê a possibilidade de o devedor, exercer o direito de preferência para adquirir o imóvel, bem como, mesmo após a consolidação da propriedade, purgar a mora (ou seja, quitar a dívida pendente) e reaver o imóvel, desde que o faça antes da realização do leilão.
Em que pese se tratar de um procedimento mais célere, devem ser cumpridos todos os requisitos previstos na legislação, sob pena de nulidade dos leilões.
Desse modo, se você possui imóvel financiado/alienado, fique atento para não perdê-lo.